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2018.11.12

人気エリアに変化の兆し?基準地価上昇No.1西日暮里の魅力とは

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)
下町の風情を色濃く残す谷中銀座は、土日になると海外を含めたお客さんで大にぎわいです。谷中銀座は、山手線の西日暮里駅から徒歩約7~8分のアクセスです。西日暮里には山手線・京浜東北線・舎人ライナー・千代田線が乗り入れ、高い利便性を誇ります。そんな西日暮里が、2018年9月の基準地価発表で一躍話題を呼びました。

都内の人気は東北部にシフト

全国的に雇用・所得環境の持ち直しが続く中で、超低金利政策の後押しもあり2018年の基準地価(住宅地)の全国平均はマイナス0.3%と、前年に比べて下落幅を縮めました。とくに東京23区内は4.3%と圧倒的に高い伸び率で、かつ、前年(3.3%)よりさらに上昇カーブを強めています。全ての区が上昇を示しましたが、千代田区・中央区・目黒区など人気といわれた都心エリアの上昇率はやや鈍化しています。

2018年に上昇率を伸ばしたのは、北東部エリアに位置する北区(7.2%)・荒川区(8.7%)・板橋区(5.5%)の下町と呼ばれる住商工混在エリアです。ちなみに、高級住宅地として人気の世田谷区は3.8%でした。

利便性の高さと割安感が人気

地点別では、23区内ベスト10のうち8地点を北東部エリアが占めました。上昇率トップは荒川区西日暮里4-19-9で、52万4,000円/平方メートルから57万7,000円/平方メートルと10.1%も上昇しました。人気の理由は、どこにあるのでしょうか。まず、価格面では渋谷区(108万5,000円/平方メートル)・港区(150万7,800円/平方メートル)・中央区(104万1,000円/平方メートル)といった都心エリアが高い水準を維持しています。

さらに、世田谷区(58万1,000円/平方メートル)・目黒区(78万5,600円/平方メートル)・品川区(74万2,800円/平方メートル)といった人気の西南部。これらと比べても、北区(45万3,800円/平方メートル)・荒川区(48万700円/平方メートル)・板橋(40万1,400円/平方メートル)は割安感が目立ちます。

もう1つは、利便性の高さです。西日暮里駅から八重洲・丸の内のオフィスがある東京駅までは、乗り換えなしの14分という便利さです。ちなみに、高級住宅地の世田谷成城学園駅から東京駅までは2.5倍の36分かかります。

購買層の核をなすのは「パワーカップル」

影響は、マンション販売の好調ぶりにも現れています。大手財閥系が手掛ける西日暮里の分譲マンション(122戸)も、入居が2019年5月にもかかわらず半分近くがすでに契約済みです。購買層の中心となっているのは、交通利便性・資産性や夜の買い物のしやすさを重視する共働き世帯、とくに高年収クラスの「パワーカップル」です。

かつては高年収の夫を持つ女性は就業しないという「ダグラス・有沢の法則」が定説となっていましたが、女性の社会進出とともに法則も覆りつつあります。総務省の労働力調査によると、夫が年収700万円以上の場合、妻の労働参加率は6割まで高まっています。

同時に、夫が高年収であるほど妻の年収もリンクする傾向にあり、こうした層の購買力は強まっているのです。パワーカップルは最近まで都心のマンションの堅調な販売を支えてきましたが、こうしたエリアの物件価格は1億円近くに達しており、さすがのパワーカップルも手が出ません。そこで、利便性ではひけをとらない都内東北部に注目が集まっているのです。

「ちょいダサ」西日暮里の魅力とは

2018年時点の山手線の駅は全部で29、他の駅が明治・大正に開業したのに対し、西日暮里駅は唯一1971年の開業です。最近、某バラエティ番組の「山手線で最もダサい駅アンケート」で日暮里駅が第5位にランキングされました。昭和っぽい古いイメージが、選ばれた理由のようです。一方で、そうしたダサさが良いという意見も根強いのです。

日暮里の山手線内側は武蔵野台地に位置し、昔は高台から富士山や筑波山も一望できたといわれます。景色に見とれて日が暮れてしまうところから名付けられたのが「日暮里」という地名です。現在の風景はビルと線路ばかりですっかり味気なくなりましたが、広大な谷中霊園一帯を始めとする寺社エリアから谷中・千駄木・根津に至る一帯には古き良き面影を保っています。

そんな西日暮里でも、2021年には大規模な再開発事業がスタートします。利便性・割安感・江戸文化と3つの魅力をそなえたこのエリアですが、再開発による今後の変貌からも目が離せません。

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