相続
2019.1.16

資産家の相続対策の切り札「不動産の組み替え」入門

(写真=JETACOM AUTOFOCUS/Shutterstock.com)
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相続資産の大半を占めるのは「不動産」と「現金・預貯金」です。このうち、不動産は相続税の評価額を抑えやすく、現金は評価額を抑えにくい特性があります。相続対策とは結局のところ、「不動産の評価額をいかに抑えるか」が鍵といえます。さらに不動産の相続対策には、次に挙げる選択があります。どちらを選ぶのが賢明でしょうか?

どちらが賢い?選択A「所有不動産を活かす方法」

郊外や地方に土地を持っている資産家の相続対策には、次の選択があります。どちらを選択するかで、残されたご家族の負担は大きく変わります。
  • 選択A:所有不動産を活かす方法
  • 選択B:所有不動産を組み替える方法
はじめに「選択A:所有不動産を活かす方法」ですが、不動産の種類としては、駐車場や貸家・遊休地などがあるでしょう。これらを活かしながらの相続対策では「評価額をいかに下げるか」が焦点です。

結論からいいますと、こちらの選択では「評価額を下げること」に成功しても「真の相続対策」にはなっていないケースが大半です。

選択 Aでとられる代表的な対策は、「小規模宅地等の特例」をはじめとする減額率が大きい制度を組み込んで、評価額を下げるものです。また、遊休地にアパートを建設して評価額を下げる方法もよく採用されます。

たしかに、これにより相続税は抑えられますが、「資産価値が下がり続ける不動産」を残されても後々ご家族の負担になるだけです。最近では、多くのエリアの地方の人口が減少しています。さらに相続対策のためのアパートが乱立しているエリアも目立ちます。需要が減っているのに、供給が増えている…このような状況の中、家賃値下げや空室のリスクは高まっています。

どちらが賢い?選択B「所有不動産を組み替える方法」

こちらの相続対策では、所有する不動産のうち、自宅や事業用地以外の不動産を処分。このお金を元手にして「資産価値が安定した不動産」を購入していきます。資産価値が安定した不動産の代表的な例は都心のワンルームマンションです。もちろん、アパートと同様、さまざまな制度を利用しながら評価額の圧縮効果も期待できます。

これに加えてワンルームマンションは、「土地の持ち分比率」による評価額の圧縮効果もあります。端的にいえば、コンパクトな敷地面積で部屋数が多いマンションほど、相続評価額を圧縮しやすくなっています。

敷地面積に対する部屋数は「容積率」によって決まります。容積率が高いのは主に「商業地域」に指定されたエリアです。商業地域は駅前などに多いため、相続対策で購入するなら、比較的駅から近いマンションが向いているといえます。

都心でワンルームマンションが供給過剰になりにくい理由

さらにいえば不動産の組み替えでは、駅前のワンルームマンションの中でも、東京の都心・準都心にある物件が向いています。一番の理由は、都心・準都心のワンルームマンションは相続後も資産価値が下がりにくいからです。

マンションの資産価値にはインカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却益)がありますが、両方を期待できます。

まず、インカムゲインですが、東京は数十年後まで人口が安定していると予想されており、賃貸需要が安定しています。若者に加えて、最近では外国人の受け入れ策を政府が打ち出しています。将来的にはこういった外国人も賃貸物件のお客様になっていくでしょう。

一方のキャピタルゲインでは、このような人口の安定はマンション価格の長期的な安定にプラスに働くでしょう。合わせて、都心・副都心のワンルームマンション向きの開発用地は、限られています。そのため、いくら需要があっても、短期間にマンションが乱立して、価値が急に下がることがおきにくいのです。

相続対策に強い不動産会社を選ぶことが必須

このように比較してみると、選択B「不動産の組み替え」が圧倒的に有利だということがわかります。地方や郊外にお住まいの方が、優良な都心のワンルームマンションを購入するには、この分野に強い不動産会社が必要です。理想は、単にマンションを販売するという姿勢の会社ではなく、相続に強い会社です。セミナーや面談をとおして、相続の知識・実績を確認しながらパートナーを選びましょう。

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