資産運用
2019.7.13

不動産投資も金利1%台で融資を利用できる 手元資金が少なくても10倍、20倍の効果

(画像=Watchara Ritjan/Shutterstock.com)
(画像=Watchara Ritjan/Shutterstock.com)
不動産投資を行う場合、ほとんどの人が銀行などのローンを利用します。賃貸住宅への投資においては、物件から一定の賃料収入を得られることが前提なので、金融機関としても融資しやすいのです。特に、これまでの分譲実績などで高い評価を得ている不動産会社の物件であれば、より低い金利でより多くの融資が受けられます。

少ない自己資金で投資用物件を所得できる

融資を利用すれば、少ない自己資金で投資用物件を取得できます。たとえば、自己資金100万円で、2,000万円、3,000万円の賃貸用マンションを買えるのです。

優良な不動産会社の物件で、安定的な収入のある人であれば、自己資金なしでも購入できるケースもあります。それでも、現在のような超低金利時代であればローン返済額が少なくてすむので、賃料収入で返済をカバーでき、ほとんど持ち出しなしで賃貸用マンションを取得できることもあります。

それぐらい現在の超低金利メリットは大きいので、今は不動産投資のチャンスと言っていいでしょう。

金利低下によって、返済負担は大幅に減少する

では、実際にどれくらい負担が少なくなっているのか、具体的な数字を見てみましょう。
以下の表にあるように、金利3.0%で1,000万円を借りる場合、返済期間30年だと毎月の返済額は5万2,160円です。借入額が2,000万円になればその倍の10万4,320円に、3,000万円なら15万6,480円です。

これが金利2.0%になると、1,000万円だと3万6,961円、2,000万円だと7万3,922円、3,000万円だと11万883円に減ります。

さらに金利1.0%だと、1,000万円の借入では3万2,163円、2,000万円で6万4,326円、3,000万円で9万6,489円にダウンします。借入額3,000万円の場合、金利3.0%だと返済額は約16万円ですが、金利1.0%では10万円を切るのです。

金利別の返済負担の違い

設定条件:借入額1,000万円、元利均等・ボーナス返済なし
 
金利 20年返済 25年返済 30年返済 35年返済
0.5% 4万3,793円 3万5,466円 2万9,918円 2万5,958円
1.0% 4万5,989円 3万7,687円 3万2,163円 2万8,228円
1.5% 4万8,254円 3万9,993円 3万4,512円 3万618円
2.0% 5万588円 4万2,385円 3万6,961円 3万3,126円
2.5% 5万2,990円 4万4,861円 3万9,512円 3万5,749円
3.0% 5万5,459円 4万7,421円 5万2,160円 3万8,485円

超低金利だから賃料収入だけで返済できる可能性も

このように、返済額が少なくなれば賃料収入だけでローンを返済できる可能性が高まります。東京23区であれば、3,000万円のローンを組んで賃貸用のマンションを取得すれば、10万円以上の賃料収入を得られるケースは少なくありません。持ち出しゼロで不動産のオーナーになれるわけです。

もし余裕があって多少の持ち出しになっても問題なければ、返済期間を短くするのも有効です。たとえば、金利2.0%で2,000万円借りた場合には、30年返済だと毎月返済額は7万3,922円ですが、これを25年返済にすれば8万4,770円に、20年返済にすれば10万1,176円になります。これらを許容できるなら、その分返済を早く終わらせることができるのです。

人生100年時代には確実な資産形成が必要

返済額は増えますが、それだけ早く返済を終えることができ、完済後は賃料収入がそのまま自分のものになります。リタイアするまでに完済しておけば、仮に公的年金だけの収入になっても、賃料収入をほぼそのまま手にできるようになり、老後生活が充実します。

人生100年時代に入り、リタイア後の時間も長くなっています。金融庁の試算では、公的年金だけでは足りず、2,000万円の貯金が必要と言われていますが、労働収入で2,000万円貯めるのは簡単ではありません。ついつい目先の生活に追われて、貯蓄は後回しになりがちです。

しかし、不動産投資ならさほどの負担はなく、賃料収入とわずかな持ち出しによって、ほぼ自動的に資産を形成できます。超低金利を活かして若いうちから資産形成を行っていくことが、人生100年時代に豊かな老後を迎えるための確実な方法かもしれません。

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