資産運用
2019.6.14

マンションの資産価値は立地環境がすべて 徒歩時間は5分から7分までが限界か

(画像=vizual3d/Shutterstock.com)
(画像=vizual3d/Shutterstock.com)
マンションの資産価値は、何より立地が重要です。人気があり、多くの人が住みたくなるようなエリアの、できるだけ駅から近い場所――それが資産価値を維持する最低条件と言ってもいいでしょう。それは、自己居住用であろうが投資用マンションであろうが、変わりはありません。

「立地環境」を重視する人が急増している

国土交通省では、毎年実際に住宅を取得した人たちを対象に『住宅市場動向調査』を実施しており、2018年度の調査結果が発表されました。国土交通省は、2018年度の調査結果の最大の特徴として、マンション選びの変化を挙げています。

分譲マンションを取得した人たちにマンションの選択理由を聞いたところ、「住宅の立地環境が良かったから」が72.3%でトップでした。ここ数年、選択理由のトップであることは変わらないのですが、その割合が急増しているのです。2014年度は59.8%でしたが、2015年度は60%台に乗り、2017年度は70%台に乗って、2018年度に72.8%に達しています。

不動産投資ではひときわ「立地環境」が重要に

立地環境という言葉には、さまざまな意味合いがあります。立地環境の中の「立地」は、通勤・通学などの交通アクセスに恵まれた場所かどうか、さらに駅からの所要時間などを指します。「環境」には、スーパーや飲食店、金融機関、学校などの生活施設が揃っているか、また自然環境はどうかといった点も含まれます。

立地環境が重要なのは、自宅用マンションでも不動産投資用マンションでも同じですが、特に不動産投資用では重要です。賃貸住宅の入居を考えている人たちの多くが、何よりこの立地環境を重視しているからです。

最寄り駅からできるだけ近くて、近所にスーパーやコンビニ、各種飲食店が揃っている場所なら安定的に入居者を確保できますが、いくらお洒落な建物であっても、駅から遠くて買い物に不便な場所だと、入居者募集で苦労するかもしれません。

賃貸選びでは場所と徒歩時間が重視される

リクルート住まいカンパニーが賃貸住宅に住んでいる人に対して行った調査によると、家を探すときに重視する項目のトップは「家賃」で、2位が「最寄り駅からの時間」、3位には「通勤・通学時間」が入っています。限られた予算で住まいを選ぶにあたって、エリアや徒歩時間などの立地環境を最も重視していることがわかります。

しかも、最寄り駅からの徒歩時間の条件は厳しくなっています。以前は、マンションは徒歩10分まで、一戸建ては徒歩15分までOKで、一戸建ては場合によっては駅からバスでも仕方がない――という人も多かったのですが、近年は「より駅に近い物件」を望む人が増えているのです。このように、少しでも便利な「立地」のニーズは年々高まっているのです。

徒歩5分以内なら資産価値の維持も期待できる

不動産に関する民間の調査機関である東京カンテイでは、10年前に分譲された新築マンションが現在いくらで取引されているのかを示す「リセールバリュー(価格維持率)」の調査を行っています。これによると、最寄り駅から徒歩5分以内の物件はリセールバリューが101.0%で分譲時価格を維持しているのですが、6分以上10分以内になると94.5%、11分以上15分内だと87.5%にダウンします。

徒歩5分以内の駅近物件なら10年前の価格を維持でき、売却しても利益が出るかもしれませんが、徒歩時間が長くなると損失が大きくなります。これは不動産投資にもあてはまります。できるだけ人気の高いエリアの、最寄り駅から徒歩5分以内――それが現在の不動産投資の条件と言ってもいいかもしれません。

 
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