資産運用
2019.5.17

首都圏でリセールバリューの高いエリアはどこか~第4回、城西エリアでは人気の世田谷、練馬が上位に~

(写真= Freedomz/Shutterstock.com)
(写真= Freedomz/Shutterstock.com)
10年前に分譲された新築マンションが、いまいくらで取引されているかを示すリセールバリュー。その数値を比較することで、資産価値を維持しやすいエリアかどうかがわかります。これまで、東京23区で都心、城南、城東エリアで資産価値の高いエリアを見てきましたが、今回は城西エリアです。

首都圏のリセールバリューの平均は91.5%

民間調査機関の東京カンテイでは、毎年中古マンションのリセールバリューを調査しています。10年前に新築マンションが発売されたエリアで、現在も中古マンションとしての取引が盛んな駅に関して、10年前の分譲時の坪(3.3平方メートル)単価と、現在の単価を比較してリセールバリューを出しています。

たとえば、10年前の坪単価が200万円で、現在の中古流通価格の坪単価が180万円であれば、180万円÷200万円で0.9ですから、リセールバリューは90%ということです。現在の取引価格が坪220万円になっていれば、1.1ですから110%になります。つまり、リセールバリューの数字が大きいほど値上がりしているわけで、資産価値が高いことを意味します。

ちなみに、首都圏683駅のリセールバリューの平均は91.5%で、リセールバリューが100%を超えている駅は154駅、全体の22.5%という結果でした。平均すると、10年間で1割ほど資産価値が下がっているのですが、それでも2割以上は分譲時価格より高くなっているわけです。

都心に近い駅のリセールバリューが高い

今回は、東京23区の城西エリアが対象。一般的には新宿区、世田谷区、渋谷区、中野区、杉並区、練馬区の6区を指しますが、新宿区と渋谷区は都心5区で取り上げているので、ここではその他の4区のなかで上位に入っているエリアを取り上げると、次のような結果でした。

城西エリアでリセールバリュー100%以上の駅

中野区  JR中央線    東中野    119.9%
世田谷区 東急世田谷線  上町     115.4%
世田谷区 東急田園都市線 池尻大橋   110.4%
練馬区  西武豊島線   豊島園    104.9%
中野区  東京メトロ丸ノ内線 中野坂上 104.7%
世田谷区 東急田園都市線 三軒茶屋   103.1%
世田谷区 東急田園都市線 桜新町    102.2%
練馬区  西武池袋線   練馬     101.2%
(資料:東京カンテイ)

上位の駅の傾向を見ると、城西エリアのなかでも比較的都心部に近い駅で、これまでさほど注目されず、10年前の分譲価格が相対的に安かったエリアが多い傾向です。たとえば、中野区からはJR中央線の東中野駅、東京メトロ丸ノ内線の中野坂上駅で挙がっています。東中野駅は、新宿駅まで2駅という近さで、かつ都営大江戸線も乗り入れて交通アクセスが向上しました。

また、東京メトロ丸ノ内線の中野坂上駅も同様に大江戸線が乗り入れるようになっていますし、駅周辺の再開発が進んで最新のオフィスやマンションなどが誕生し、注目度が高まっています。

東急世田谷線の上町駅がリセールバリュー上位に

また、世田谷区の東京田園都市線からは池尻大橋駅、三軒茶屋駅、桜新町駅の3駅が上位に挙がっています。池尻大橋駅は厳密にいえば世田谷区と目黒区にまたがっていますが、渋谷駅から1駅であり、都心の隣接エリアです。三軒茶屋駅は、快速も停まるターミナル駅で、根強い人気があります。しかし、現在の中古マンションとしての取引単価は池尻大橋駅が394.3万円、三軒茶屋駅が336.4万円、桜新町駅は308.7万円といずれも300万円台です。

それに対して上町駅は、291.1万円と比較的買いやすい水準になっています。東急世田谷線は、東急田園都市線の支線といったイメージがあるかもしれません。しかし、三軒茶屋駅にも10分程度ですし、渋谷駅方面のバスも多数出ているので、交通アクセスは悪くありません。
 

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