資産運用
2019.3.6

首都圏でリセールバリューの高いエリアはどこか 第2回、いま注目度が高まる城東エリア

(写真=slyellow/Shutterstock.com)
(写真=slyellow/Shutterstock.com)
東京23区のマンションの資産価値を考える場合、これまでは都心が最も有利で、次いで城南エリア、城西エリアが続き、城東エリアや城北エリアはやや取り残されてきた一面がありました。しかし、それが最近は大きく変わっています。23区のなかでも比較的安い価格で取得でき、利便性も高いエリアが多い城東エリアへの注目度が高くなっているのです。

10年前と現在の価格比較したリセールバリュー

民間調査機関の東京カンテイでは、10年前に新築マンションが分譲された駅で、現在も中古マンション取引が活発で比較対象が可能な駅について、分譲時価格と現在の中古マンション取引価格を比較、リセールバリューを弾き出しています。分譲時の坪(約3.3平方メートル)単価が200万円で、現在の取引価格が210万円なら、リセールバリューは210万円÷200万円の1.05ですから、105%になります。

この数値が大きいほど、リセールバリューが高いことを意味します。このリセールバリューの上位には、人気の高い都心5区や横浜市の中心部などが多いのですが、最近は城東エリアからのランクインが増えています。

京成曳舟は1,674万円もの売却益が出る

城東エリアというのは、東京23区のうち江戸城、皇居の東側の一帯を指します。区名でいえば、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区などがあてはまります。東京カンテイによる首都圏における2017年のリセールバリューのトップは、中央区にある都営地下鉄新宿線の馬喰横山駅で155.2%。次いで横浜高速鉄道みなとみらい線のみなとみらい駅が148.2%、3位には京成押上線の京成曳舟駅が入っています。

京成曳舟駅は城東エリアの墨田区にあります。リセールバリューは145.3%でした。10年前の分譲時の坪単価が174.3万円に対して、現在の中古マンションの取引価格は253.2万円です。専有面積70平方メートルのマンションだと、分譲価格3,697万円のマンションが5,371万円に上がっていることになり、いま売却すれば1,674万円もの利益が出る計算です。

豊洲駅のリセールバリューは144.2%に

城東エリアからは、東京メトロ有楽町線の豊洲駅が144.2%のリセールバリューで、ランキングの5位に入っています。2018年から遡って10年ほどは湾岸エリアのなかでも超高層マンションの急増エリアとして人気が集まり、大規模商業施設やオフィスの集積度も進んでいます。さらに、2018年には豊洲市場がオープンして一層注目度が高まりました。

有楽町線1本で銀座一丁目駅、有楽町駅、永田町駅などビジネスやショッピングの中心街に直結しています。2020年の東京オリンピック・パラリンピックまでには環状2号線を走るBRT(バス高速輸送システム)で新橋や虎ノ門方面とも結ばれ、さらに利便性が高まることが期待できるでしょう。

将来性を考えれば辰巳駅に注目する手も

東京メトロ有楽町線沿線では、豊洲駅のお隣の辰巳駅がリセールバリュー122.8%で29位に入っています。2007年の分譲時の坪単価が187.2万円で、2017年の中古マンション取引価格は222.9万円です。豊洲駅の2017年の中古マンション取引価格は292.5万円まで上がっていますから、専有面積70平方メートル台だと6,200万円台になります。

それに対して、辰巳駅なら4,700万円台と5,000万円以下で手に入ります。将来の資産価値上昇期待であれば、こちらのほうがうまみとしてはあるかもしれません。同じく江東区、東京メトロ東西線の門前仲町駅のリセールバリューは134.9%で、10位に入っています。2017年の中古マンション取引価格の坪単価は300万円台に乗っていますが、それでも隅田川を渡れば日本橋、大手町につながっている利便性の高さを考慮すれば、資産価値の維持には問題はないでしょう。
 

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