資産運用
2019.2.8

首都圏でリセールバリューの高いエリアはどこか? 第1回:東京都心部では「馬喰横山」がトップ

(写真=Casper1774 Studio/Shutterstock.com)
(写真=Casper1774 Studio/Shutterstock.com)
どうせマンションを買うなら、便利で住み心地の良い住まいであるだけではなく、将来売却するときにより有利に売れる資産価値の高い住まいを選びたいものです。自己居住用なら当然のことですが、投資用においてこそ、この資産価値の高さが重要になってくるのではないでしょうか。

「馬喰横山」駅は10年で1.5倍以上の価値に

民間調査機関の東京カンテイでは、10年前に新築分譲されたマンションのある駅のうち、中古マンションとして取引事例のある駅に関するリセールバリューを調査しています。たとえば、10年前の分譲価格が5,000万円で、現在の中古マンション取引価格が6,000万円なら、6,000万円÷5,000万円で1.2、リセールバリューは120%になります。

一方、中古取引価格が4,000万円に下がっていれば、4,000万円÷5,000万円で0.8ですから、リセールバリューは80%です。この数値が大きいほど、リセールバリューが高いということになります。東京カンテイが首都圏の主要沿線のリセールバリューを調べたところ、2017年のトップは、都営地下鉄新宿線の「馬喰横山」駅の155.2%でした。

10年間でなんと1.5倍以上の価値になったのです。新築時の1坪あたりの単価は223.0万円ですから70平方メートル当たりにすれば約4,730万円でした。それが、現在の中古マンションとしての1坪あたりの単価は346万円。70平方メートルなら約7,339万円です。2017年に売却すれば、約2,609円の利益が出る計算です。

都心エリアのリセールバリューベスト10

東京の都心5区(千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区)に限ってこのリセールバリューの高い駅をみると、トップの「馬喰横山」駅以下の2位以下のベスト10は次の通りです。

2.千代田区 都営地下鉄新宿線「岩本町」駅  144.0%
3.港区   ゆりかもめ「お台場海浜公園」駅 137.7%
4.港区   JR山手線    「品川」駅   137.7%
5.渋谷区  東京メトロ銀座線「表参道」駅  136.2%
6.港区   東京メトロ日比谷線「六本木」駅 132.6%
7.中央区  東京メトロ日比谷線「人形町」駅 129.2%
8.千代田区 東京メトロ東西線 「九段下」駅 129.1%
9.港区   東京メトロ日比谷線「神谷町」駅 129.0%
10.中央区  東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅 128.4%

投資費用が比較的少なくてすむエリアも少なくない

渋谷区の表参道、港区の六本木などはもともと居住用、投資用ともにマンション人気が高く、価格も高くなっています。たとえば、六本木だと新築時の1坪あたりの単価は729.4万円ですから、70平方メートルだと約1億5,472万円になります。それが現在の単価は967.2万円で、70平方メートルなら約2億516万円ですから、いま売れば約5,044円の売却が出る計算です。

それに対して、ベスト10でも比較的価格水準の低いエリアもあります。トップの「馬喰横山」駅の10年前の新築分譲時の坪単価は223万円でした。2位の都営地下鉄新宿線「岩本町」駅の10年前の新築分譲時の坪単価は212.6万円です。専有面積70平方メートルのマンションだと約4,510万円です。それが、現在の中古マンションの取引坪単価は306.2万円なので、70平方メートル換算では約6,495万円。いま売却すれば、1,985万円の利益になる計算です。

投資しやすいエリアを見つける楽しみも

すでに人気の高いエリアではなく、これから人気の出そうなエリアを見つけて投資する楽しみもあるでしょう。八丁堀、人形町なら現在の1坪あたりの単価は300万円台の前半です。そこから、大きく化ける可能性に賭けてみるのも楽しみではないでしょうか。

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