資産運用
2019.2.6

「オリンピック選手村マンション」は資産価値が期待できるのか?オリンピックレガシーとして評価が高まる?

(写真=shigemi okano/Shutterstock.com)
(写真=shigemi okano/Shutterstock.com)
晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業……そう書いてもピンとくる人はそういないかもしれません。上記名称は、東京オリンピック・パラリンピックの選手村として利用される地域です。さらに、その後、分譲マンションや賃貸マンションになる大規模プロジェクト「HARUMI FLAG」のことを指します。2019年5月から販売が始まる予定ですが、賢い富裕層ならずとも、“オリンピックレガシー”として資産価値がどうなるのか、気になるところです。

大規模都市開発をけん引するフラッグシップ

「HARUMI FLAG」は約13万平方メートルの広大な敷地に5,632戸の分譲住宅・賃貸住宅、商業施設の合計24棟が建てられる都内最大級のビッグプロジェクト。保育施設や介護施設、教育機関も設置され、計画人口は約1万2,000人に達します。わが国を代表する不動産会社など11社による共同開発です。2020年の東京オリンピック・パラリンピックにおいては、中高層住宅の一部が選手村として一時利用され、その後リフォームが施されて分譲マンションとして販売されます。

ほかに2棟の超高層マンションも建設される予定です。オリンピックなどで活躍したメダリストたちが生活した場所であり、“オリンピックレガシー”として注目される可能性があります。また、日本初のエリアネットワークによるセキュリティ管理やエネルギーマネジメントが採用され、都心と直結する新交通システムBRTの運行なども魅力的です。そのため、まさに大規模都市開発のフラッグシップとして位置づけられています。だからこその「HARUMI FLAG」というネーミングといっていいでしょう。

課題だった交通アクセスもBRT運行で解消に?

「HARUMI FLAG」があるのは、東京都中央区晴海四丁目。直線距離にすれば銀座が2.5キロメートル、東京駅が3.3キロメートルという東京のど真ん中といっていい場所です。しかし、最寄り駅は都営大江戸線の勝どき駅で徒歩時間は21分となっています。勝どき駅は、晴海エリアの開発が進んで超高層マンションなどが林立した結果、朝夕のラッシュ時には激しい混雑を招いています。

しかし、ホームが増設され、2019年2月から運用が始まり、混雑が緩和される見込みです。さらに、「HARUMI FLAG」の完成までには、環状2号線が開通、BRT(バス高速輸送システム)が運行される予定です。虎ノ門や新橋などの都心と臨海副都心が結ばれ、都心にダイレクトにアクセスできるようになります。ただ、運行本数など見えない部分もあり、「混雑が解消されるのか」といった不安はスタートするまで残りそうです。

分譲マンションは2019年5月から順次販売がスタート

東京オリンピック・パラリンピックで選手村となるのは中高層のマンションで、オリンピック後にリフォームされて、新築分譲マンションとして販売されます。なかには、「金メダリストの○○選手が使った建物」などと話題になり、プレミアがつく物件が出てくるかもしれません。その中高層マンションとは別に2棟の超高層マンションが建設されランドマークとなります。

東京の湾岸で供給されるマンションは、ほとんどが中央にエレベーターホールがあるタワー型です。しかし、この超高層マンションを含めてすべて板状マンションというのも大きな特徴で、横への広がりを感じるランドスケープが形成される予定です。販売は2019年5月からとなります。

晴海エリアの新築マンションの相場をみると、2013~2018年の坪単価相場は350万~400万円前後です。
しかし、「4,000戸以上を売り切らないとならないこと」「最寄り駅から徒歩20分以上かかること」「土地取得価格が安かったと推測されること」などを考慮すれば、もう少し安く出てくる可能性もあるでしょう。相場並みの坪単価が350万円と仮定すれば、70平方メートルで約7,400万円、少し安めの300万円なら約6,400万円になります。

こうした価格帯であれば、投資的なメリットはあまりないかもしれませんが、それ以下の価格帯で売りに出された場合、「オリンピックレガシー」としての付加価値を考慮して「買い」という選択肢もありそうです。

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