資産運用
2018.11.26

不動産オーナーが必要経費で落とせる範囲はどこまで?

(写真=goodluz/Shutterstock.com)
(写真=goodluz/Shutterstock.com)
不動産オーナーが区分所有物件や1棟物アパートなどを所有している場合、ついて回るのが税金です。まず、不動産オーナーが考える必要のある税金は、所得税か法人税になります。個人事業主が不動産業を経営する場合は所得税、法人を設立し、そこで売り上げや経費を計上する場合は、法人税を考えることが必要です。

ある意味、不動産オーナーは不動産を所有する会社を経営している立場でもあるので、その経理や税金についてもしっかり考えていく必要があります。今回は、所得税法上、必要経費として落とせる範囲を解説していきます。ただし、非常にセンシティブなものについては、最終的に顧問税理士などに相談のうえ、検討することがおすすめです。

所得税法上の青色申告について

まず、所得税の申告の仕方に、青色申告と白色申告があることをお聞きになった方は多いのではないでしょうか。個人事業主として、届け出をしない限りは白色申告が適用されます。青色申告の届け出をする場合、複式簿記によって記帳する必要がありますが、白色申告より数多くのメリットがあります。例えば、青色申告の場合、特別控除が65万円取れるのは不動産オーナーにとって大きなメリットです。

不動産の事業規模として、よく言われるのが5棟10室基準(一軒家なら5軒、マンション・アパートなら10室)で、これ以上の規模の場合、事業として認められるケースが多いです。例えば、奥様に青色事業専従者給与を払うことにより、それを必要経費として計上することが可能となります。最近では、Web上で帳簿管理ができ、仕訳のアシスト機能がついているシステムなどが出ていますので、不動産オーナーの方々は、ぜひ青色申告にチャレンジしてみましょう。

所得税を申告する際の経費について

所得税における所得の区分は10個あります。その中で不動産オーナーが関連してくる所得は、不動産所得です。ここに区分される所得は、地代、家賃、権利金などでここから必要経費を差し引いたものが不動産所得となります。今回は、この必要経費として差し引くことができる経費について見ていきましょう。

・研修費
いたるところで開催されている不動産関連のセミナーに参加する場合の参加料などは、必要経費です。セミナー終了後の懇親会の費用も交際費として落とせます。また、セミナー会場までの交通費も旅費交通費として計上可能です。また、不動産投資関連の書籍を購入する場合も必要経費となります。

・交際費
購入物件の下見などに行った際、誰と一緒に食事をしたかによって経費として落とせるかどうかが判断基準となります。例えば、不動産会社の社員と一緒に食事をしたなど、きちんと記録しておく必要があります。家族のみでの会食は、交際費とは認められません。

・旅費交通費
物件を購入しようとした場合、その下見に行く際の電車賃、高速代、ガソリン代、駐車場代などは経費として計上可能です。その際、本当に物件を見に行ったことがわかるように、写真などを取っておくと、後々の税務調査に対応できます。

・支払手数料
物件購入にかかる仲介手数料などは、当然支払手数料として計上可能です。また、銀行の振込手数料など不動産管理に必要なものは、経費計上ができます。

・事務所経費
自宅を不動産経営のために使用している場合、自宅部分と事務所部分を分けて費用計上することが求められます。例えば、家賃を支払っている場合は、面積按分を使用したり、インターネット使用料、水道光熱費、電話代なども適切な按分方法を使い分けたりすることが必要です。

このように、個人事業としてアパートマンション経営を行うケースは多いですが、所得控除を上手に使いながら、節税することができます。青色申告は、事業開始時に1回提出するだけで可能です。ぜひ有効に使ってみてください。

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