資産運用
2018.11.22

【2018年後半以降】不動産投資において「富裕層が断然有利」と言われる理由

(写真=GaudiLab/Shutterstock.com)
(写真=GaudiLab/Shutterstock.com)
スルガ銀行の不正融資の問題によって、不動産投資への融資は厳しくなったと言われます。この環境の変化に対して投資家からは「しばらく様子見」「不動産投資の盛り上がりは終わった」など、さまざまな反応が出ています。しかし、この逆境の環境は、属性のよいビジネスマンや富裕層にとっては歓迎すべきものです。その理由を徹底解説します。

金融庁主導で金融機関の「過剰融資調査」がはじまる

はじめに、2018年秋時点の不動産投資に関連する金融業界の動きをチェックしてみましょう。

2018年10月上旬、スルガ銀行に対して「不動産融資6ヶ月停止の処分」が下されましたが、金融業界にとってこれは序章に過ぎない可能性もあります。この処分の直前の2018年9月には、金融庁が不動産投資に対する融資の実態調査を発表。各金融機関で過剰な融資がされていないかの調査が行われる予定です。

もし、新たな過剰融資が見つかれば、厳しい指導が予想されます。それにより、さらに不動産投資全体が逆境の時代を迎える可能性もあります。

しかし、こういった不動産投資の厳しい環境は、プレイヤーが変われば歓迎すべきものとも考えられます。収入と貯蓄の少ないビジネスマンというプレイヤーにとっては今の環境は逆境です。一方、属性のよいビジネスマンや潤沢な資金を有している富裕層には有利な環境といえます。

たとえば、借り入れをせずキャッシュで不動産を購入する富裕層にとっては、金融機関の融資審査が厳しくなることはなんら問題ではありません。競争相手が減ったことで値頃感のある物件を手に入れやすくなるので、むしろプラス材料です。また、属性のよいビジネスマンがローンを組む場合で考えてみても、信用力をきちんとアピールすれば融資が通る可能性が高いです。

今、問題になっているのはあくまでも、通常なら融資を受けれないであろう返済能力が比較的低い方への不正融資です。不動産投資そのものが問題なのではありません。

富裕層は逆境の環境を利用して、有利に資産形成をすべき

金融庁が金融機関の調査を打ち出したり、スルガ銀行の処分を行った影響で、2018年後半以降、不動産投資の市場変化がさらに顕在化することでしょう。具体的に、どのような変化が起こる可能性があるのでしょうか。

期待されるのは、1棟物件への融資が絞られることで、購入可能な投資家が減少し、過剰な競争によって割高感のあった投資物件の価格が、適正に調整されることです。また、中古物件の中には指し値が通りやすいものも出てくるでしょう。
逆に都心の新築区分1ルームマンションは引き続き、底堅く推移することが予想されます。1棟物件は価格レンジが億を超えるケースも多く、万が一賃貸経営が立ち行かなくなった時にビジネスマンの給与所得では補完できないケースが多いです。そのため、金融機関は給与所得や資産背景をベースにした個人の「信用力」だけではなく、事業として購入物件の資産価値と収益力を重視します。
都心の新築区分1ルームマンションの場合、価格帯は2,000万円台~5,000万円以下となります。この価格帯では、一定の給与所得を得ている方なら、個人の「信用力」を背景に従来通り融資が組めることでしょう。購入可能なプレイヤーが大きく減少しないことから、今後も底堅い需要が見込まれ、堅調に推移することが予想されます。

属性のよいビジネスマンや富裕層は、このような環境を最大限に活かして、有利に資産形成をしていくべきでしょう。不動産投資の問題が起きているという雰囲気に飲まれて、必要以上に慎重になってしまえば、本来得られる利益を逸してしまいます。

不正問題が起きたからといって家賃収入が減ったわけではない

大事なことは、不動産投資の不正融資の問題が起きたからといって、その影響で日本中の賃貸物件の家賃が下がった訳ではないということです。家賃収入は変化がない一方、競争率が下がったことで、特に1棟物件を中心に価格レンジが下がり、優良物件を見つけやすくなる可能性があり、富裕層にとって今は完全に追い風の状態にあると言えるのです。

現実面でいえば、金融庁による金融機関の調査などの影響で、一時的に不動産投資への融資に消極的な金融機関が出てくることもありえます。しかし、金融機関にとって、不動産投資への融資は大事な事業の柱です。すべての金融機関が融資をシャットアウトするわけではありません。もし融資が通らない場合は、複数の金融機関と交渉するなどして、突破口を見つけましょう。

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