資産運用
2018.10.17

不動産オーナーが知っておきたい、きちんとできる節税

(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)
不動産オーナーとして、区分所有物件や1棟物アパートを所有する場合、空室リスクだけでなく税金を気にする必要があることは言うまでもありません。物件からの家賃にかかるのは、個人所有でしたら所得税、法人名義でしたら法人税となります。また、個人名義の場合、オーナーが死亡した後には相続税がかかってきます。

個人のできる節税とは

そもそも節税とは、税法の決められたルールの範囲内で税金を払いすぎないようにする行為です。ルールから逸脱してしまいますと、それは脱税になってしまいます。では具体的にどのような行為をすることが節税となるのでしょうか。それは以下の2点に集約されます。

1.税法それぞれの特典(所得税控除や損金で落とせるものなど)を最大限に使う
2.経費を最大限に有効活用する

税金は、その時の経済情勢によって大きく変化します。国税庁は租税特別措置法という手法を使いながら、不景気なときは節税となる政策を取り入れることで景気を刺激し、また納税者間で不公平な手法が流行ってきたら、それを是正する、といったことが行われます。税務当局が税制を改定するときは、それなりの理由があるのです。不動産オーナーとしては常にアンテナを張り、少しでも税制を有利に使えるようしていきたいものです。

個人所得であれば、「所得税の青色申告を使えるようにする」「減価償却をきちんと計算し、キャッシュフローがきちんと出るように回す」などが考えられます。また、個人の場合は、自分が亡くなった後の相続税対策も考えなければなりません。子供や孫の世代にも財産を残すためにもこれらの税金をトータルで考慮する必要があります。

法人が不動産物件のオーナーである場合の節税

もし状況が許せるなら不動産物件を法人で保有する「法人化」がおすすめです。家賃収入がある程度なければ法人化するメリットはありませんが、法人化することで、数多くの節税手法がとることができます。今は、昔と比べて比較的簡単に法人登記ができますし、株式会社だけでなく、合同会社といった法人の設立形態もあります。

法人税には、益金と損金という概念があります。益金とは、収益のこと、損金とは費用のことと、まずは大雑把に考えてください。会計と異なる言葉を使う理由は、「会計で収益となっても税務では認められない」「会計で費用と認められても税務上は認められない」というケースがあるからです。そのため、節税を考えるうえで、落としたい経費が本当に損金と認められるかどうかがカギになります。

どうして法人化をすすめるのかというと、個人事業主よりも法人のほうが経費と認められる範囲が広いからです。ただし、「経費で落とす=損金計上する」という場合、減価償却費を除いてキャッシュも減ることとなります。節税を意識するあまり、意図した以上にキャッシュが減ってしまっては、本末転倒ですので、その点は注意する必要があるでしょう。

具体的な節税手法

法人化することで、節税できる方法は、いくつもあります。以下に例をあげてみましょう。

1.決算賞与
決算直前になって利益が出そうだとなった場合、その利益を家族である従業員に支払うことで節税できます。ただし、役員への支給は、定額報酬が一般的ですので、基本的にはこの手法は使えません。

2.法人保険に加入
代表者や従業員の退職金の準備として、法人保険(一般的には養老保険)が使えます。また、課税の繰り延べとして、逓増定期保険をうまく利用することで、「将来発生する大規模修繕費用を積み立てる」なども可能です。

3.小規模企業共済に加入
法人の代表者または役員が退職後の生活を賄う手段として、小規模企業共済があります。これは、法人税法上は損金計上できませんが、役員報酬としてもらう金額から所得控除ができるメリットがあります。毎月7万円が掛け金の最高限度額となります。

以上、不動産オーナーが知っておくべき節税について述べてきましたが、上記はほんの数例で、まだまだ節税方法はあります。ただし、実際に節税手段を実施する際は、専門家である税理士に相談することがおすすめです。
 

>>【参考記事】不動産なら区分マンションを選ぶメリットとは?

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