資産運用
2018.9.19

世界の中における「東京」の不動産としてのポテンシャルとは

(写真=segawa7/Shutterstock.com)
(写真=segawa7/Shutterstock.com)
森ビル系の森記念財団研究所が毎年実施している『世界の都市総合力ランキング(2017年)』では、東京の都市総合力はロンドン、ニューヨークに次いで3位にランクインしています。東京は16年にパリを抜いて3位にランクアップしました。
今後、トップのロンドンは19年3月のEU離脱が迫っており、2位のニューヨークには保護主義台頭のリスクなどがあります。反対に東京は堅実な景気拡大に加え、東京オリンピック・パラリンピック需要やインバウンド需要などが急拡大しており、世界における東京の重要度が高まっています。

オフィス新規供給量と空室率は?

それを裏付けるデータとして東京23区におけるオフィス新規供給量をみると、近年のピークだった12年の158万平方メートルから13年以降は減少、17年まで年間100万平方メートル前後で推移してきました。それが18年には155万平方メートルまで回復し、20年には165万平方メートルと12年を上回る見込みです。

これだけ新規供給が増えれば空室率が高まり、賃料低下につながるのではないかという不安が出てきそうですが、そんなことはありません。東京23区のオフィス空室率は、17年から18年には3%前後の低水準、新規供給が増加する20年には6%前後まで上がるものの、その後は25年に向けて4%台まで低下するとみられているのです。そのなかで賃料は17年から18年にかけての高い水準が維持される見込み。東京のオフィス市場は新規供給が増えるなかでも空室率はさほど上がらず、賃料は安定し、東京の不動産のポテンシャルの高さを裏付ける予想になっています。

バブルではない“適温相場”の安定上昇が継続

証券業界では、現在の相場は過熱感がなく安定的に相場が上昇する“適温相場”といわれていましたが、不動産の相場にもそれがあてはまるようです。バブルに走るのではなく経済実態にふさわしい堅実な相場が形成され、それが当分の間は続くだろうというのが不動産業界関係者の共通認識になっています。東京の不動産はこの適温相場のなかで、堅実に上昇を続けると期待されるのです。

日本不動産研究所が機関投資家を対象に実施している『不動産投資家調査(2018年4月現在)』によると、「今後1年間の不動産投資に対する考え方」について、90%が「新規投資を積極的に行う」としており、「新規投資を当面、控える」は8%にとどまっています。これは東京の不動産に限らない調査ですが、東京に限ればもっと高い割合になるはずです。それぐらい東京の不動産のポテンシャルに対する評価が高まっているのです。
同じく日本不動産研究所の調査によると、東京のオフィスとマンションの価格・賃料の上昇率は世界の主要都市のなかでも高水準で、都市総合力において双璧のロンドンやニューヨークより高くなっています。

まだまだ地価や不動産価格が上がるという見通し

地価についても同様です。国土交通省では大手企業の不動産運用担当者を対象に『企業の土地取引動向調査』を実施しています。東京23区に本社を置く企業の担当者に「1年後の土地取引状況の予想」を聞いたところ、38.9%が「活発である」と回答し、「不活発である」はわずか6.4%で、残りは「どちらでもない」という結果で、これからもまだ土地取引が活発に行われるみる専門家が多いことを示しています。

1年後の地価水準についても、東京23区に本社を置く不動産運用担当者の49.1%は「上昇が見込まれる」と回答しています。「下落が見込まれる」はわずか1.6%で、残りは「横ばい」としています。ほぼ半数の専門家が地価の上昇が続くとみているわけで、地価の上昇はその後の新築マンション価格や賃料などに大きな影響を与え、オフィス価格・賃料の押し上げ要因ともなります。東京の不動産のポテンシャルには高さに確かなものがあります。
 

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